부동산 폭발로 인해서 정말 많은 무주택자가 가야 할 길을 잃어버리고 있는 시점입니다. 무주택자는 이제 어떤 포지션을 가지고 걸어가야만 하는지 혼란스러우실 텐데 가장 중요한 핵심적인 하나는 바로 '청약'에 대한 이해입니다. 아래의 내용을 읽고 자신의 상황을 대입해보세요.
무주택자와 청약
무주택자는 '청약'에 대해서 알아야만 하는데 왜 알아야 하냐면 이 것을 계속해서 들고 가는 포지션을 취해야 하는지 그렇지 않는지에 대한 방향을 결정할 수 있고 이 방향에 따라서 앞으로 선택하게 되는 것들이 달라지기에 무주택자분들이라면 다른 것 전부 이해를 하지 못하더라도 '청약'에 대한 개념을 알고 있으셔야 만 '선택'을 할 수 있습니다.
청약의 시작
주택청약 배경
주택청약이 시작하게 된 것은 개발독재 시절 부동산 가격 안정을 위해 '분양가 상한제'를 실시했지만 부동산 관련 정보를 가지고 있는 사람들이 이득을 가져가 버려서 이를 막기 위해 정말 주택이 필요한 계층에게 우선적으로 배분을 해주기 위해 '주택청약제도'가 실시가 된 것입니다.
배경에 대해서 간단하게 말씀을 드렸는데 이 배경을 통해서 우리가 이해를 해야만 하는 것은 무엇이냐면 결국에는 정말 필요로 하는 사람들에게 나누어주는 것을 의미한다고 생각하시면 됩니다. 그러니까 내가 정말 필요로 하는 계층에 속해서 이득을 취할 수 있는지 없는지에 대한 판단을 해야 그다음 단계가 보이는데 애매한 위치에서 모르는 상태로 머물러 있다면 그 아무도 여러분들을 구해주거나 도와주지 않기에 스스로 판단하셔야만 합니다.
공공주택과 민영주택에서도 '청약'제도가 적용이 되면서 대한민국에서 공급되는 모든 아파트는 '주택청약제도'를 통해 입주자를 모집하게 되는데 이 부분을 통해서 우리는 공공주택이던지 민영주택이던지 어쨌거나 '주택청약'은 누구나 가지고 있다면 신청을 할 수 있는 '조건'은 된다는 것을 이해하시면 됩니다.
공공주택
주택청약에 대해서도 우리가 위에서 이해를 한 것을 짚어보면 대한민국에서 아파트를 '분양'받기 위해서는 누구나 '주택청약'이 필요하다는 것을 알게 됐고 이제 여기에서 조금 더 생각해보면 공공주택은 아무래도 국가에서 제공해주는 것이기에 더 철저히 필요로 하는 사람들에게 공급을 해주기 위한 노력을 할 것이라는 것입니다.
공공주택은 기본적으로 주택 청약의 가입 기간과 통장에 납입을 한 횟수에 따라서 1순위가 결정이 되도록 구성이 되어있고 또 조정이 된 지역들마다 가입된 경과나 납입 횟수의 데드라인까지 정해져 있습니다. 순위적인 요건이 맞춰지면 이후에 '순위 순차제'라는 것으로 청약 당첨자를 선정하게 됩니다.
가입기간과 납입 횟수는 누구나 시간과 비용을 들이면 조건을 맞출 수 있는 것이기에 여기에서 1순위가 될 수 있는데 문제는 1순위들이 많아지니까 이 것들 사이에서도 1순위를 찾아내야만 하는 것입니다. 그래서 적용이 되는 것이 '순위 순차제'로서 40제곱미터 초과를 한 자들 중에서 3년 이상의 기간 동안 무주택세대의 구성원으로 저축 총액이 많다거나 납입 횟수가 많은 사람을 선정하게 되는 것입니다.
나이가 많은 사람일수록 확률적으로 더 유리한 게임이라고 생각하시면 되는 부분이 있어서 공공주택 같은 경우에는 아무래도 20~30 대보단은 40~50대분들에게 큰 도움이 될 수 있는 부분이기에 현재 오랜 시간 꾸준하게 청약 통장을 가지고 있고 납입을 하고 있다면 생각해보기에 좋은 부분이라고 생각됩니다.
민영주택
공공주택이 가입기간과 납입 횟수였다면 민영주택은 가입 기간과 납입된 금액에 따라서 결정이 되고 지역에 조정된 구역마다 기간과 납입금액이 다르게 구성이 되어있습니다.
공공주택에서 '순위 순차제'와 같은 가입기간과 납입 횟수가 누가 많았는지에 대한 부분으로 1순위를 결정했다면 민영주택은 추첨제와 가점제라는 것을 통해서 청약 당첨자를 결정하게 됩니다.
85제곱미터 이하와 초과에 따른 기준을 두고서 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권 내 공공주택지구, 85제곱미터 초과 공공건설 임대주택, 그 외 주택 등이 가점제와 추첨제의 % 의 따라서 결정이 되는 구조입니다.
가점제는 총 84점이 만점으로서 무주택 기간 32점 , 부양가족 수 35점 , 청약통장 가입 기간 17점으로 되어있는데 이 부분에서 우리가 생각해봐야 하는 문제는 청약 통장을 보통 고등학교 때부터 가입할 수 있는 것으로 생각해본다면 가입기간과 무주택 기간을 논하기에 역시나 나이가 많은 사람들이 유리한 부분을 차지하고 있다는 것을 확인할 수 있습니다.
20대에 결혼을 하고 미리 세대분리를 해놓은 게 아니라면 30세 이후부터 카운트를 하기 시작할 텐데 이렇다면 30대 ~ 40대 초반 연령대 가구는 사실 가점제 청약 당첨이 불가능에 가깝기에 '분양가 상한제' 시행으로 이득을 전부 중장년층에서 가져가고 있다고 생각하시면 됩니다.
추첨제는 말 그대로 '추첨'으로 뽑히는 것이기 때문에 '가점제'보다는 비교적 확률이 랜덤이라서 더 높다고 생각이 들기도 하기에 20~30대분들이 노려볼 수 있는 것이 '추첨제'이지만 문제는 당첨이 된다고 하더라도 대출 잔금을 쳐내야 하는데 이 부분도 큰 부담으로 다가올 수 있다는 것과 더 나아가서 취소를 하게 되는 경우 그동안 쌓아왔던 가점이 있는 청약통장까지 버려야만 하는 상황이 생깁니다.
특별공급에 대한 부분
우리는 앞에 내용에서 무주택자가 가져가야 되는 포지션을 알기 위해서는 '청약'이라는 것에 대한 개념을 알고 있어야만 한다고 했었습니다. 그 이유로 청약을 통해서 우리는 대한민국에서 분양되는 아파트 ( 공공, 민영)를 신청할 수 있고 순위 순차제(공공) , 가점제+추첨제(민영)에 해당되는 내용들을 토대로 '나'의 상황에 맞게 요리해서 방향을 선택할 수 있다는 것이었습니다.
청약에서 이제 마지막 20~30대 분들의 꽃이라고 할 수 있는 '특별공급'이 남았습니다. 이 부분은 기관추천, 신혼부부, 다자녀가구, 생애최초 주택 구입자, 노부모 부양자, 이전기관 종사자 , 중소기업 특별공급 등의 부분도 있다는 것을 이해하시면 되는데 여기에서 아무래도 신혼부부, 생애최초, 중소기업에 해당되는 부분이 많을 것 같습니다.
신혼부부 특별공급 같은 경우에는 아무래도 자녀의 유무와 결혼기간이 또 제약이 있을 수 있다는 부분도 있을 것이고 생애최초, 중소기업 등에 해당되는 사람들은 정말 국민의 60~70%가 될 수 있지 않을까라고 생각이 들 정도로 많은 사람들에게 혜택이 될 수 있는 부분입니다.
결론적으로 '주택청약'이라는 것은 우리나라에서 살아가면서 신규로 분양하는 아파트를 받기 위해서는 '입장권'같은 것으로 세팅을 해두면 좋은 것이라고 생각합니다. 이제 그다음에 대한 문제는 '당첨'에 대한 영역인데 구조에 대한 부분이 기간이 길수록 장점이라는 것이라서 아무래도 확률적으로 20~30대분들은 어려울 수 있다는 것이지만 그래도 '추첨제'라던지 신혼부부, 생애최초, 중소기업 등에 해당되는 것들은 노려볼 수 있다면 노려보는 것이 좋다고 생각합니다.
청약 당첨의 문턱이 높아진 만큼 20~30대분들이 더욱 갈 곳을 잃어가기에 그 시작점으로서 '청약'에 대한 이해를 하는 것이 앞으로 어떻게 나아가야 하는지에 대한 판단을 할 수 있다고 생각이 들어 이렇게 포스팅을 작성하게 됐습니다. 청약을 포기하기는 아깝지만 그럼에도 불구하고 상황이 힘들기에 다른 차선책들도 플랜으로 넣어두는 것을 고려해야 할 시점이라고도 판단됩니다.
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